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Modena, un nuovo Regolamento per l’edilizia agevolata

Promuovere il diritto alla casa secondo i principi di equità, trasparenza, legalità, aumentando l’offerta di abitazioni in edilizia convenzionata e riservando una quota di alloggi alla locazione. Sviluppare politiche di social housing per soddisfare il bisogno del bene casa a favore di fasce di popolazione con redditi medio bassi. E più complessivamente, rafforzare gli strumenti a sostegno della locazione e favorire l’accesso alla proprietà dell’abitazione, introducendo più flessibilità per rispondere ai bisogni che cambiano.

È quanto si propone il Comune di Modena attraverso il Regolamento edilizia convenzionata e agevolata in discussione oggi, giovedì 17 maggio, in Consiglio comunale a Modena. Il nuovo Regolamento, una volta approvato, troverà una prima applicazione già nella delibera in discussione nella stessa seduta sullo scioglimento della proprietà indivisa e modifica delle convenzioni per un totale di 39 alloggi nel comparti Peep Salvio D’Acquisto sud in via Faenza (15 alloggi) e nel 3° Comprensorio Peep Nuovo stralcio ovest in via Mattarella (24) di proprietà della società cooperativa Caser posta in liquidazione coatta amministrativa. Una prossima applicazione riguarderà invece il progetto di social housing nel futuro comparto tra le vie Vaciglio e Morane.

“Le condizioni socio economiche e demografiche di contesto sono cambiate rispetto al passato – spiega l’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli – e da parte dei cittadini arrivano domande molto più differenziate e articolate. Nell’ultimo decennio si è assistito a una situazione di crescente difficoltà di accesso al bene ‘casa’ da parte sia delle fasce sociali svantaggiate (famiglie a reddito particolarmente basso), sia di nuovi segmenti della società, ovvero giovani coppie, persone in fase iniziale di inserimento nel mondo del lavoro, lavoratori interessati da processi di mobilità, nuclei monogenitoriali, anziani soli eccetera. A fronte di ciò si è assistito a una progressiva diminuzione delle risorse pubbliche per investimenti in politiche della casa ed è quindi importante individuare possibili soluzioni tipologiche e insediative per l’edilizia residenziale sociale, per favorire forme di condivisione abitativa, quindi nuove forme di mutualità e sostenibilità dell’abitare. In quest’ottica – prosegue – il Regolamento definisce i principi dell’attività dell’Amministrazione nelle politiche per il diritto alla casa, disciplina i criteri, le modalità e i procedimenti relativi all’assegnazione e gestione di alloggi in interventi di edilizia convenzionata e agevolata, realizzati e da realizzare, in aree concesse in diritto di superficie o cedute in diritto di proprietà, nonché su aree private”.

Il Regolamento, in particolare, va a individuare i requisiti soggettivi degli acquirenti di alloggi realizzati in regime di convenzionata (dal reddito all’eventuale proprietà di alloggi, la cosiddetta possidenza), i requisiti soggettivi dei conduttori degli alloggi destinati alla locazione, le procedure per la formazione degli elenchi e definisce il quadro dei controlli e delle sanzioni applicabili. Prevede inoltre maggiore flessibilità tra locazione e acquisto a tutela del conduttore, tra i modelli di vendita e locazione e tra i nuovi modelli dell’abitare: housing sociale e coabitazione, e tra patto di coabitazione e locazione parziale. “Obiettivo del Regolamento – prosegue Vandelli – è anche aprire una fase di sperimentazione promuovendo iniziative abitative innovative che saranno regolate da apposite convenzioni. Attraverso il Regolamento c’è l’impegno a istituire un fondo di perequazione per finanziare il fondo per l’affitto e sostenere le politiche per la casa e vengono definite le modalità di svincolo anticipato di alloggi realizzati in regime di locazione agevolata a termine, locazione permanente e proprietà indivisa”.

 

PRIORITÀ A NUCLEI CON DISABILI, MINORI E A GIOVANI

Nuclei familiari residenti a Modena e nei comuni limitrofi sottoposti a provvedimenti esecutivi di sfratto per cause diverse dalla morosità, nuclei in affitto in città o nei comuni della provincia, con preferenza di chi occupa alloggi inadeguati, con particolare riferimento alle barriere architettoniche. E ancora famiglie in cui sono presenti persone disabili, minori, over 65, ma anche giovani e giovani coppie in cui almeno uno degli acquirenti abbia meno di 40 anni.

Sono questi i criteri preferenziali che verranno seguiti in futuro per stabilire la priorità di acquisto o locazione degli alloggi di edilizia convenzionata. A definirli è il Regolamento di edilizia convenzionata e agevolata, che lascia però la discrezionalità al Comune di stabilire criteri diversi in relazione alla specificità dei singoli progetti. Salvo diversa indicazione della Giunta, i soggetti in possesso dei requisiti avranno diritto ad almeno il 75 per cento degli alloggi che in ogni intervento verranno realizzati o di quelli assoggettati a vincolo di locazione (da ripristinare in caso di disdetta da parte del locatario o in caso di sfratto per morosità).

In relazione al singolo progetto, per la compravendita potrà essere definito dalla Giunta un requisito di reddito massimo, assumendo come indicatore il valore Isee del nucleo familiare, mentre per la locazione il valore Isee dovrà essere compreso tra 12.500 e 45 mila euro. I nuclei che potranno accedere all’acquisto o alla locazione di alloggi in edilizia convenzionata dovranno avere cittadinanza italiana o altra condizione a essa equiparata, residenza o sede dell’attività lavorativa nel comune di Modena, trovarsi in possesso dei requisiti di moralità sulla base delle normative relative all’antimafia e di contrasto alle organizzazioni criminali, e in condizione di impossidenza (non essere proprietario di altri immobili a uso residenziale in Italia) da un tempo che verrà definito intervento per intervento in relazione ai contributi erogati e dovrà permanere per almeno 10 anni nel caso di compravendita e di 4 anni per la locazione. Vengono equiparati agli impossidenti i proprietari di altro alloggio non più adeguato alle esigenze della famiglia nel comune e nella provincia di Modena, che prima della compravendita del nuovo alloggio stipulino un contratto d’uso a favore del Comune Agenzia Casa o altro Ente (CambiaMo, Acer, ecc.) per almeno 10 anni (sono esclusi gli alloggi in classe energetica F o G salvo impegno a eseguire interventi di miglioramento energetico). Sono equiparati agli impossidenti anche i proprietari o comproprietari di beni a uso residenziale in comuni diversi da quello di Modena che non rientrino nelle categorie dei beni di lusso e che abbiano un valore catastale inferiore a 60 mila euro, ma anche coloro che risultano nudi proprietari di immobili a uso residenziale con usufrutto a favore di parenti fino al secondo grado o godimento con provvedimento del giudice in sede di separazione tra coniugi e che al momento dell’acquisto non abbiano la disponibilità diretta ed esclusiva del bene almeno da due anni. Stesso trattamento, infine, per i destinatari di eredità o lasciti testamentari di immobili comunque non appartenenti a categorie dei beni di lusso.

Il prezzo massimo di vendita degli alloggi verrà determinato dal Comune in sede di convenzione con il soggetto attuatore dell’intervento e nel caso in cui l’accordo tra venditore e acquirente sia inferiore di oltre il 15 per cento rispetto al valore massimo di vendita stabilito, ne dovrà essere data comunicazione all’Amministrazione affinché possa esercitare il diritto di opzione di acquisto a patrimonio pubblico. L’acquirente dovrà occupare l’alloggio entro sei mesi dall’acquisto e dovrà risiedervi per almeno 5 anni. Non potrà vendere l’unità immobiliare per almeno 5 anni. Tramite autorizzazione della Giunta, il soggetto attuatore potrà vendere una o più unità immobiliari oltre che a persone fisiche anche ad associazioni ed Enti del terzo settore.

Anche in caso di affitto, prima di sottoscrivere il contratto il venditore dovrà richiedere il canone massimo applicabile al Comune. È vietata la sublocazione da parte dei locatari. Alla scadenza del vincolo di locazione è ammessa la prosecuzione del contratto a titolo di compensazione di altro obbligo gravante su altro alloggio di analoghe caratteristiche, previa autorizzazione con delibera di Giunta e persistenza dei requisiti. Nel caso di alloggi lasciati liberi per volontà del locatario o per sfratto per morosità, il proprietario potrà destinare l’alloggio a studenti universitari.

 

REPAIR HOME, ABITARE CONDIVISO E CONTRASTO AL VUOTO

Il Regolamento di Edilizia convenzionata e agevolata non solo individua nuove regole e nuovi criteri per accedere all’acquisto e alla locazione di alloggi di interventi in edilizia agevolata, ma introduce nuovi strumenti e nuove modalità dell’abitare per rispondere a nuovi bisogni abitativi.

Contrasto al vuoto e al semivuoto. Il Comune realizzerà un Registro Edilizia Residenziale sociale (REReS) per avere il quadro degli interventi delle politiche pubbliche, dello stato di utilizzo del patrimonio edilizio agevolato e tenere sotto controllo la domanda evasa e residua di alloggi. L’Amministrazione contrasterà il vuoto e semivuoto (alloggio non utilizzato per due anni consecutivi né direttamente da chi ne ha titolo né in locazione, dove consentito) con sanzioni, eccetto nel caso in cui l’alloggio non venga utilizzato dal proprietario per fatti non imputabili allo stesso come ragioni di lavoro o di salute, così come nel caso in cui, non potendo il proprietario occupare l’alloggio, abbia offerto l’alloggio  in locazione a canone ridotto di almeno il 20 per cento rispetto ai Patti concordati al Comune (Agenzia casa) o altro soggetti individuato dallo stesso prima del decorso dei due anni.

Repair home. Per contrastare degrado e mancato utilizzo del patrimonio privato realizzato in edilizia convenzionata per difficoltà dei proprietari a far fronte agli interventi di manutenzione, l’Amministrazione promuove progetti “Repair home” in cui la stessa o altri Enti (CambiaMo, Acer, Ergo, ecc.) si impegnano a eseguire o a sostenere in tutto o in parte il costo dei lavori a fronte di un vincolo di godimento a favore degli stessi, ossia della costituzione della nuda proprietà sull’alloggio. Tale rapporto, verrà regolato sulla base di un Protocollo condiviso che la Giunta si impegna ad approvare e con convenzione sottoscritta dal proprietario, coabitante e da almeno una organizzazione sindacale di proprietari o inquilini. I criteri di priorità che verranno adottati sono famiglie con un reddito Isee inferiore a 30 mila euro, monoreddito, con presenza di anziani o componenti fragili. Il Comune si impegna a prevedere una aliquota Imu agevolata a favore dei proprietari che aderiscono a queste iniziative e, dopo una prima fase sperimentale in cui tale istituto verrà applicato al patrimonio edilizio regolato dal presente Regolamento, se ne potrà valutare l’applicazione anche a situazioni diverse.

Social housing. In tutti gli interventi di edilizia residenziale sociale, programmati e non, il soggetto privato non può proporre progetti di Social housing per la locazione di durata inferiore a 15 anni. Per Social housing si intende l’insieme delle attività tecniche amministrative messe in atto dal Comune per fornire soluzioni abitative per nuclei con bisogni che non possono essere soddisfatti alle condizioni di mercato. Contengono anche politiche di innovazione sociale e smart city, con la creazione di spazi per la socialità e la condivisione e la realizzazione di azioni di riqualificazione del contesto urbano e di risparmio energetico.

Abitare condiviso: cohousing. Nell’ambito del Social housing, il cohousing consiste in progetti di comunità: coabitazioni di sostegno reciproco, collaborazioni familiari, di sostegno alla scolarità e formazione professionale per contrastare l’abbandono scolastico e bullismo, di integrazione culturale rispetto alle famiglie di immigrati o progetti per l’integrazione assistenziale e sanitaria, come la coabitazione con giovani con disabilità, patti di assistenza rivolta a persone con difficoltà motorie o psichiche. Prevede la presenza di alloggi privati e spazi comuni per uso collettivo e da questi autogestiti in grado di generare anche un impatto verso l’esterno: camere a uso foresteria; officina condivisa; salone condominiale polifunzionale dedicato a bambini o anziani, a palestra, sala studio, ludoteca; orto condiviso aperto al quartiere; campo da basket, tennis, pallavolo, calcetto a disposizione dei cittadini; magazzino per lo stoccaggio di prodotti provenienti da gruppi di acquisto solidale aperti anche ai non residenti. Ci potrà essere un’integrazione tra spazi residenziali e di lavoro incentivando attività gestite dagli abitanti, come coworking, laboratori artigianali, piccole attività commerciali; oltre a interventi di integrazione sociale anche attraverso la messa a disposizione di alloggi per nuclei svantaggiati da affidare in gestione ad Agenzia Casa. Attenzione anche al risparmio energetico e alla riduzione dell’impatto della circolazione automobilistica.

Abitare condiviso: full home. Nell’ambito del Social housing, il full home rappresenta una soluzione abitativa in cui il proprietario rende disponibile parte del suo alloggio a lavoratori, studenti o altri soggetti identificati dal Comune che per ragioni di lavoro, formazione o studio hanno necessità di trasferirsi a Modena per periodi temporanei superiori a un mese. Per regolare il rapporto, l’Amministrazione, sentite le organizzazioni rappresentative degli studenti, dei proprietari e degli inquilini, approverà una bozza di Convenzione di coabitazione che dovrà essere sottoscritta di volta in volta. Il proprietario potrà stipulare un contratto parziale in conformità agli Accordi territoriali o un Patto di collaborazione. Il Comune intende promuovere lo sviluppo di tali soluzioni abitative condivise attraverso una piattaforma pubblica di mediazione tra domanda e offerta.

Proprietà indivisa-proprietà divisa. Il soggetto attuatore di un intervento può proporre la trasformazione dell’iniziativa immobiliare in un progetto di proprietà indivisa, ritenuta un modello di proprietà importante per i progetti di condivisione dell’abitare. È possibile anche lo scioglimento del soggetto a proprietà indivisa anche in relazione agli interventi convenzionati già realizzati, facendo riferimento alla normativa regionale e nazionale. La richiesta di trasformazione deve essere presentata dal liquidatore o dal legale rappresentante della Cooperativa e, nei casi in cui è possibile lo scioglimento, i soci diverranno proprietari dei singoli alloggi, previa la stipula di una nuova convenzione approvata dal Consiglio comunale.

Fondo Perequativo Ers (Edilizia residenziale sociale). Per attivare politiche attive di sostegno alle famiglie più fragili il Comune intende istituire un Fondo apposito nel bilancio del Comune di Modena denominato Ers: Fondo Perequativo. Tutte le somme percepite a titolo di sanzioni, contributi perequativi, riscatti dei vincoli di locazione, diritto di superficie, vincoli convenzionali in genere, concorrono a finanziare il Fondo perequativo.

 

CASER, DA PROPRIETÀ INDIVISA A INDIVIDUALE PER 39 ALLOGGI

La prima applicazione del Regolamento di edilizia convenzionata e agevolata, una volta approvato dal Consiglio comunale, riguarda la trasformazione da proprietà indivisa a proprietà individuale di complessivi 39 alloggi realizzati dalla Cooperativa Edificatrice Case Popolari, incorporata nel Consorzio di Cooperative Caser (Cooperativa di abitazione e servizi Emilia Romagna) posta in liquidazione coatta amministrativa nel 2015.

“Il Commissario liquidatore – spiega l’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli illustrando la relativa delibera – ha presentato la richiesta di trasformazione della proprietà indivisa sui 39 alloggi, di cui 24 sono all’interno del terzo Comprensorio Peep – Nuovo stralcio Ovest in via Mattarella 78-84 e 15 sono nel Comparto Peep 24 Salvo D’Acquisto sud in via Faenza 33. I soci assegnatari si trovano in una situazione molto gravosa, in presenza di un forte indebitamento della cooperativa, in relazione ad altri investimenti immobiliari, che ha eroso i versamenti effettuati nel tempo per le manutenzioni degli alloggi e delle parti comuni, e pertanto si trovano da anni a corrispondere canoni di concessione a cui non sta corrispondendo alcuna valorizzazione patrimoniale. Si tratta di famiglie con reddito che si colloca nella cosiddetta fascia grigia e che, possedendo determinati requisiti, hanno aderito a questa soluzione anche con l’aspettativa di avere un alloggio in ‘proprietà’ a costo contenuto”.

Con l’approvazione della delibera, l’Aula darà l’ok alla modifica delle clausole delle convenzioni sottoscritte in passato e fornisce alle famiglie assegnatarie la possibilità di accedere alla compravendita degli alloggi. Eventuali restanti alloggi, non interessati dall’autorizzazione alla vendita ai soci assegnatari, potranno essere alienati come complesso unitario, per singolo intervento, a un terzo. All’Amministrazione dovranno essere corrisposte le somme non ancora versate per la concessione del diritto di superficie e per oneri di urbanizzazione per il comparto di via Faenza.





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