Con le controdeduzioni alle oltre 300 osservazioni presentate al Piano urbanistico generale di Modena, in vista dell’adozione prevista in Consiglio comunale a inizio dicembre, si rafforzano obiettivi e azioni del Pug, a partire dalla priorità assegnata a rigenerazione e riqualificazione della città, anche per rilanciare l’edilizia residenziale sociale; dalla necessità di contenere la dispersione insediativa delle aree produttive; dalla strategia su reti ecologiche e progetto del verde; dalle nuove regole che superano i retini e premiano qualità dei progetti e semplificazione delle procedure.
Sono le caratteristiche che emergono dall’esame avviato in commissione consiliare del provvedimento che porterà il Consiglio comunale all’approvazione definitiva del Pug, a conclusione di un percorso avviato nel 2017 che nel dicembre dello scorso anno ha consentito l’assunzione del Piano urbanistico, per poi aprire la fase delle osservazioni caratterizzata nei mesi scorsi da 180 incontri con privati, associazioni, tecnici, diversi soggetti della città per approfondirne i contenuti e valutare i contributi.
Il punto sulle controdeduzioni alle osservazioni che vengono proposte al Consiglio è stato fatto in conferenza stampa lunedì 21 novembre dal sindaco Gian Carlo Muzzarelli, dall’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli e dalla dirigente del settore Maria Sergio che in questi anni ha coordinato l’ufficio di Piano.
Le 312 osservazioni contengono 656 quesiti: 280 sono nelle 31 osservazioni complesse, cioè presentate da enti, associazioni, comitati; mentre 376 sono nelle 281 osservazioni di soggetti privati (35 però sono solo integrazioni o invii inesatti). Con le controdeduzioni si accolgono circa l’80 per cento dei quesiti delle osservazioni complesse (126 parzialmente e 88 integralmente) e ben oltre la metà di quelli delle osservazioni di privati: 179 parzialmente, 46 integralmente; 16 non erano pertinenti e 100 non sono state accolte. Complessivamente, quindi, sono state accolte, integralmente o parzialmente, oltre due terzi delle osservazioni, sette richieste su dieci.
Molte delle osservazioni presentate tendevano a riproporre un modello di sviluppo espansivo, occupando ulteriore territorio agricolo. Ma nessuna tra quelle accolte interessa nuovi lotti in territorio agricolo: non si aggiungono ulteriori comparti di espansione. Si confermano quindi, senza ampliamenti, le attuali previsioni del Pug relative ai completamenti in atto. Si incentivano le trasformazioni e la riqualificazione dell’esistente, attraverso misure di semplificazione (anche procedurale), premialità, e la valutazione delle trasformazioni favorevole alla rigenerazione. Gli interventi di rigenerazione, infatti, sono sottoposti alla valutazione del beneficio pubblico che, tra l’altro, stabilisce l’apporto della proposta progettuale al potenziamento o alla realizzazione di dotazioni territoriali, infrastrutture e servizi pubblici, dotazioni ecologico ambientali, edilizia residenziale sociale e altri benefici pubblici. L’apporto è valutato applicando un set di indicatori che determina un punteggio finale corrispondente all’acquisizione di maggiori capacità edificatorie rispetto all’indice di base.
La metodologia utilizzata per istruire e valutare le osservazioni assicura trasparenza e imparzialità, con criteri che tengono conto sia della conformità alla legge regionale, ai piani generali sovraordinati e ai piani di settore, sia della coerenza, valorizzando contributi che rafforzano, implementano, precisano gli obiettivi, le azioni e le scelte del Piano urbanistico.
A ciascun quesito è stata attribuita una classe, che corrisponde ai grandi capitoli nei quali è articolato il Pug (Strategia, Disciplina, cartografia, Vincoli e tutele, Quadro Conoscitivo, Valsat, altri casi) e una categoria, unificando, per osservazioni le osservazioni sulle attività commerciali, quelle sulle modifiche al territorio urbanizzato o su altri temi, così da esplicitare criteri di valutazione comuni.
FAVORIRE L’EDILIZIA RESIDENZIALE
Gli interventi di rigenerazione sono strettamente connessi alle risposte del fabbisogno di Edilizia residenziale sociale (Ers) che il Piano urbanistico vuole favorire, anche per contrastare il fenomeno del calo di residenti a causa di una carenza di alloggi a prezzi accessibili nel capoluogo, soprattutto per le giovani coppie che quindi cercano opportunità nei paesi della cintura.
Il Pug, quindi, favorisce il riequilibrio della “mixitè sociale” nella città consolidata mediante un’offerta di differenti tipologie abitative e di diversi tipi di titolo di godimento dell’alloggio.
Gli interventi complessi di trasformazione concorrono alla soddisfazione del fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale con tre modalità. Nei comparti di nuovo insediamento sono obbligatoriamente previsti a carico del soggetto attuatore sia una quota di edilizia residenziale convenzionata (20 per cento) sia una quota di edilizia residenziale pubblica (20 per cento). Nel caso di interventi di rigenerazione, invece, a carico del soggetto attuatore c’è un 20 per cento di edilizia residenziale convenzionata. Per i nuovi insediamenti produttivi in aree permeabili, inoltre, è prevista la corresponsione al Comune di un contributo (pari al valore del 10 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni) che sarà destinato alla realizzazione di Edilizia residenziale pubblica e sarà inserito in uno specifico capitolo di bilancio.
Rispetto agli insediamenti produttivi, il Pug valuta favorevolmente e sostiene i processi di ampliamento e riorganizzazione di aziende già insediate, puntando contestualmente a contenere la dispersione di insediamenti produttivi sparsi in territorio rurale. I poli produttivi di Modena Nord e Torrazzi sono individuati come quelli a valenza strategica sovracomunale da organizzare come Apea (Aree produttive ecologicamente attrezzate) offrendo l’opportunità di ospitare volumetrie derivanti da trasferimenti e delocalizzazioni (Santa Caterina). Per le aziende già insediate, invece, si definisce la cornice normativa per realizzare accordi operativi o procedimenti unici (saranno i casi, per esempio, di Usco, Neutron-Martini, Life elettronica), mentre per le attività produttive nel territorio rurale si prevede la possibilità di incremento del 10 per cento della superficie edificata, fino a un massimo di mille metri quadri, con permesso di costruire convenzionato.
Nel percorso del Pug sono stati accolti anche i suggerimenti che fanno parte dell’attuale dibattito in merito all’adeguamento ai cambiamenti climatici, come la biodiversità, il consumo di suolo, l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, la tutela delle acque, la mitigazione delle infrastrutture e degli impianti zootecnici impattanti, l’agricoltura biologica e la valorizzazione del paesaggio rurale. Per esempio, è stato introdotto un indicatore volto a verificare la “continuità delle aree verdi per favorire la biodiversità”, e altri sono stati introdotti per tener conto, oltre che dei metri quadrati di aree verdi e boschi, anche di prati stabili, fasce tampone, vegetazione ripariale, e di tutte le componenti che possono caratterizzare un corridoio ecologico. Relativamente a questo ambito sono state perfezionate, inoltre, le norme e i fascicoli delle strategie, individuando ulteriori condizionamenti ed elementi a cui prestare attenzione nei processi di trasformazione complessi.
Per quanto riguarda la produzione di energia rinnovabile, inoltre, Hera propone l’introduzione di un modello costituito da sistemi integrati e sinergici che coinvolgono agricoltura, produzione di energia rinnovabile (agri-fotovoltaico), forestazione urbana, misure per la resilienza idrica e tutela della biodiversità. La cornice normativa sovraordinata vigente in materia non è allineata rispetto all’istanza oggetto di osservazione, tuttavia, l’Amministrazione comunale si rende disponibile ad avviare accordi, tramite il coinvolgimento degli enti competenti, al fine di esplorare soluzioni innovative da proporre, nei termini di progetti pilota e riferimenti, anche al fine di collaborare attivamente al perfezionamento della normativa.
TRA RIGENERAZIONE E QUALITÀ URBANA
La scelta principale del Pug per la città esistente, ovvero quella già costruita, è la riqualificazione diffusa delle aree caratterizzate da criticità urbanistiche o dismesse dalla loro funzione originaria. L’obiettivo è accrescere la qualità urbana, estendere l’effetto città e l’effetto comunità, a cominciare dagli spazi pubblici e di relazione, attraverso progetti di rigenerazione e riqualificazione nei 38 rioni individuati, venti dei quali in area urbana (18 nelle realtà frazionali e rurali), con particolare attenzione per la via Emilia e i villaggi produttivi.
Una quota consistente dei comparti, calcolata sulla base della funzione prevalente di progetto, è in cessione gratuita al Comune per potenziare servizi e infrastrutture della città pubblica, nonché l’offerta abitativa di alloggi Erp ed Ers.
Tra le principali azioni del Piano ci sono anche le reti ecologiche e il progetto verde, previsto come una vera e propria struttura che innerva la città creando una griglia in direzione nord – sud e trasversale est – ovest.
Tra i nuovi criteri per la pianificazione e gestione del territorio il paesaggio, il verde e la natura sono in primo piano, con corridoi verdi che affiancano la grande viabilità e con la tutela e valorizzazione dei cunei verdi residui, come, per esempio, da Vaciglio al Panaro, percorrendo il varco ecologico di San Damaso-San Donnino, oppure il rafforzamento della connessione ecologica dalla zona sud del Villaggio Zeta passando dal Parco Ferrari fino alla campagna ai margini de quartiere Sant’Anna.
Dei 14.416 ettari di territorio rurale, 3.476 ettari rappresentano corridoi e cunei verdi, mentre 400 ettari sono aree forestate, esistenti o di progetto.
Per governare il processo di trasformazione in atto nel territorio rurale, il Pug individua azioni di tutela e valorizzazione dei beni di interesse storico-architettonico, culturale e testimoniale (2.585 edifici).
I rioni rappresentano anche l’ambito di riferimento per la qualificazione dello spazio pubblico e privato della città esistente attraverso le nuove regole. La nuova disciplina urbanistica tende alla trasformazione qualitativa e al potenziamento dei servizi. Non ci sono più i retini e non si ha più l’indice di edificabilità di zona, si incentiva la trasformazione e il recupero dell’esistente ponendo al centro la “qualità del progetto”: vengono infatti individuati meccanismi che garantiscono “premialità”, nei termini di incentivi volumetrici, in funzione di determinate caratteristiche prestazionali, come, per esempio, parcheggi in interrato realizzati sotto la sagoma dell’edificio, concorso alla realizzazione di piste ciclabili, boschi, edilizia residenziale sociale e altre opere previste nella “Valutazione del beneficio pubblico”.
