Ora sarà più semplice e rapido cambiare la destinazione d’uso di un bar, frazionare un alloggio o ampliare un’attività produttiva, mentre dovranno seguire regole maggiormente chiare e trasparenti rispetto al passato le trasformazioni più complesse del territorio per le quali si prevede il nuovo strumento della Valutazione del beneficio pubblico. Sono alcuni degli elementi di novità che vengono introdotti a Modena con il nuovo Piano urbanistico generale che il Consiglio comunale è chiamato ad approvare in via definitiva giovedì 22 giugno dopo l’adozione dello scorso dicembre.
Il punto lo ha fatto il sindaco Gian Carlo Muzzarelli, in una conferenza stampa insieme all’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli e alla dirigente del settore Maria Sergio, ricordando come il nuovo strumento urbanistico sia caratterizzato da una scelta decisa per la rigenerazione e la riduzione del consumo di suolo, senza rinunciare allo sviluppo della città, con in programma oltre un miliardo di euro di investimenti privati e tanti interventi pubblici all’insegna del Pnrr. Lo slogan “Modena 2050, il futuro è adesso” per Muzzarelli “ben rappresenta una città in movimento che ha già iniziato la sua transizione verso un futuro che vogliamo competitivo, sostenibile e solidale”.
Per il sindaco il nuovo Pug “è anche una sfida di responsabilità per la Pubblica amministrazione e per i tecnici privati: il Comune, infatti, dovrà controllare meglio e valorizzare di più la qualità progettuale”.
Sono quattro le delibere sulle quali si esprimerà il Consiglio comunale: oltre al documento del Piano urbanistico, c’è il Regolamento edilizio (Re), il Regolamento del Verde e il Documento di indirizzo e conseguente Avviso pubblico, che avvia il percorso per la prima applicazione del Pug. In particolare, il Re rende pienamente efficace l’attuazione del Pug e disciplina le modalità di realizzazione delle trasformazioni edilizie ordinarie e dirette ma anche di quelle complesse ammesse dal Piano urbanistico generale. Con il Regolamento del Verde si vanno a disciplinare nello specifico, invece, gli abbattimenti e la progettazione delle aree di pertinenza degli interventi edilizi e delle trasformazioni urbanistiche. Mentre il Documento di indirizzo definisce le priorità e i criteri preferenziali di valutazione applicati alle manifestazioni di interesse che saranno raccolte con il relativo Avviso pubblico.
Il Pug mira ad accrescere la qualità urbana ed ecologico-ambientale del territorio, oltre a potenziare i servizi, a cominciare dagli spazi pubblici e di relazione, attraverso progetti di rigenerazione e riqualificazione dell’esistente, con particolare attenzione alla riqualificazione diffusa delle aree caratterizzate da criticità urbanistiche o dismesse dalla loro funzione originaria.
L’idea di città cui punta è tradotta in cinque strategie: Modena città green, sana e antifragile; Modena città snodo globale e interconnessa; Modena città che valorizza i suoi paesaggi; Modena città di opportunità e inclusiva; Modena città dei 38 rioni rigenerati. Per contenere la dispersione insediativa delle aree produttive il Piano individua poli produttivi a valenza strategica sovracomunale: i tessuti di Modena nord e Torrazzi, che offrono l’opportunità di ospitare ulteriori insediamenti. Il verde è previsto come una vera e propria struttura che innerva la città creando una griglia in direzione nord-sud e trasversale est-ovest, con corridoi ambientali che affiancano la grande viabilità e con la tutela e valorizzazione dei cunei verdi residui.
Il percorso del Pug è iniziato nel 2017, a seguito dell’approvazione della legge urbanistica regionale, e nel dicembre del 2021 il Piano è stato assunto dal Consiglio per poi avviare la fase delle osservazioni caratterizzata da 180 incontri con privati, associazioni, tecnici e diversi soggetti della città per approfondirne i contenuti e valutare tutti i contributi. In dicembre 2022 il Piano è stato adottato, accogliendo buona parte delle 312 osservazioni presentate, per poi ottenere lo scorso aprile il via libera del Comitato urbanistico di area vasta (Cuav) con la Regione che ha ritenuto siano stati adeguatamente sviluppati i passaggi istituzionali, consultivi e partecipativi, in coerenza alla disciplina urbanistica regionale. Arpae, inoltre, ha definito il Pug “complesso, ben strutturato ed apprezzabile per i suggerimenti presi in considerazione e recepiti durante i lavori”. Il Piano entrerà in vigore dopo circa due mesi dall’approvazione, con la pubblicazione sul Bollettino ufficiale della Regione (Burert): da quel momento saranno abrogati il Regolamento urbanistico edilizio (Rue), il Piano strutturale comunale (Psc) e il Piano operativo comunale (Poc), oltre a tutte le disposizioni regolamentari del Comune non in linea con il Piano, salvo i titoli in avanzata fase istruttoria.
PIÙ SEMPLICE RIGENERARE CON IL REGOLAMENTO EDILIZIO
Con il Pug, sulla base delle caratteristiche dei tessuti urbani e della strategia assunta, gli interventi di rigenerazione si possono attuare con titoli abilitativi diretti (Cila, Scia e Permesso di costruire) per le “trasformazioni diffuse” su singoli edifici o con Accordi operativi (o Permessi di costruire convenzionati) con l’Amministrazione per le “trasformazioni complesse”, cioè vere e proprie sostituzioni urbane.
In entrambi i casi, a disciplinare le trasformazioni in applicazione ai principi del Pug è il Regolamento edilizio (Re) che porta a una semplificazione e al riordino dell’attività edilizia, rendendo più snelli, trasparenti e uniformi gli iter amministrativi, contenendo i tempi, semplificando e rendendo chiare le regole. Il Re è lo strumento che interfaccerà più cittadini e più interventi, riguardando tutti gli interventi minuti di conservazione e recupero della città storica e degli edifici tutelati, la maggior parte degli interventi della città consolidata e del territorio rurale, quelli negli ambiti specializzati produttivi già insediati e da completare, oltre che gli interventi ordinari negli ambiti da riqualificare in attesa che si sviluppino i programmi di riqualificazione. Il nuovo Regolamento va a toccare un’ampia gamma di temi: i risvolti ecologici e la sostenibilità ambientale delle opere edilizie, l’evoluzione dell’uso degli edifici, la qualità architettonica, degli spazi pubblici, dell’ambiente rurale e altro.
Se finora, ad esempio, per frazionare un alloggio o per cambiare la destinazione d’uso di un immobile da bar a parrucchiere era necessario un iter di 12-18 mesi, con adozione e approvazione di una variante in Consiglio comunale prima della presentazione della Scia, grazie ai nuovi strumenti l’avvio lavori sarà immediato a seguito dell’esclusiva presentazione di una Scia. O, ancora, l’ampliamento di un’attività produttiva finora di frequente non ammesso con titolo ordinario, attraverso i nuovi strumenti richiederà circa 120 giorni in caso di incremento inferiore al 20 per cento di superficie o tra il 20 e il 50 per cento, in entrambi i casi attraverso un Permesso di costruire. E, ancora, se l’insediamento di servizi commerciali di quartiere finora richiedeva un iter di 12-18 mesi con pubblicazione di bando con avviso pubblico, istruttoria e presentazione di un Permesso di costruire in deroga fino all’approvazione dello stesso in Consiglio comunale e al rilascio del Pdc, con la nuova disciplina, per servizi con superficie di vendita fino a 600 metri quadrati, richiederà circa 120 giorni attraverso una semplice richiesta di Permesso di costruire convenzionato da approvare in Consiglio.
Per ciò che riguarda le trasformazioni complesse non ci sono più i retini e non si ha più l’indice di edificabilità di zona, ma si incentiva il recupero dell’esistente ponendo al centro la qualità del progetto, individuando meccanismi di premialità anche in termini di superficie edificabile (nel rispetto dei vincoli esistenti e delle condizioni derivanti dal contesto) in funzione di determinate caratteristiche prestazionali. Il nuovo Piano, infatti, introduce a fianco della Valutazione di sostenibilità ambientale e territoriale (Valsat) la Valutazione del beneficio pubblico, ossia un sistema per la valutazione dei progetti complessi finalizzato ad attribuirgli un punteggio proporzionale al beneficio pubblico che portano alla città. La valutazione sarà quindi più alta in presenza di dotazioni territoriali, infrastrutture e servizi pubblici (ad esempio parcheggi in interrato realizzati sotto la sagoma dell’edificio), dotazioni ecologiche e ambientali (il concorso alla realizzazione di piste ciclabili, boschi o altro), offerta di Edilizia residenziale sociale e altre opere previste nella Valutazione del beneficio pubblico.
Con i nuovi strumenti, in particolare, viene introdotto il Rie (Riduzione dell’impatto edilizio), un indice di qualità ambientale che serve per certificare la qualità dell’intervento edilizio rispetto alla permeabilità del suolo e del verde. Il Pug stabilisce i valori di Rie da rispettare in caso di trasformazioni con l’obiettivo di far fronte all’eccessiva impermeabilizzazione dei suoli, causa di un aumento delle temperature nelle città e di disordini nella gestione delle acque meteoriche. Concorrono al raggiungimento di un più alto valore di Rie l’utilizzo di tecnologie di gestione e recupero delle acque meteoriche, il verde pensile, pavimentazioni permeabili o semipermeabili, la messa a dimora di alberi oltre che il verde tradizionale.
Le linee guida per l’inserimento paesaggistico allegate al Regolamento edilizio, in territorio rurale orientano la progettazione sia degli interventi ordinari, di manutenzione qualitativa dell’esistente, sia di natura complessa, come ampliamenti e nuove costruzioni nei contesti del territorio rurale.
UN AVVISO PUBBLICO PER LA PRIMA ATTUAZIONE DEL PIANO
Non solo nuove regole per governare le trasformazioni del territorio, ma anche un avviso pubblico per raccogliere manifestazioni di interesse con l’obiettivo di promuovere la presentazione di proposte di accordi operativi per la rigenerazione dell’esistente con progetti di qualità urbana ed ecologico ambientale.
A definire i criteri di priorità, i requisiti e i limiti in base ai quali valutare l’interesse pubblico delle manifestazioni di interesse è il Documento di indirizzo, che affianca l’Avviso pubblico, predisposto dall’Amministrazione comunale per dare avvio alla prima attuazione del Pug. L’Avviso sarà pubblicato successivamente all’entrata in vigore del Piano per un periodo minimo di 90 giorni, a seguito dei quali, l’Ufficio di Piano, entro 90 giorni, verificherà la conformità della manifestazione al documento di indirizzi e al Pug, oltre alla coerenza alla strategia attraverso il modello della Valutazione del beneficio pubblico. Al termine dell’istruttoria, il Consiglio comunale approverà le proposte di ammissibilità delle manifestazioni di interesse stabilendo eventuali prescrizioni.
La valutazione positiva della manifestazione d’interesse non definisce diritti per la definitiva approvazione dell’accordo operativo né costituisce titolo per l’automatica attuazione, ma le manifestazioni ammesse alla successiva fase istruttoria potranno sviluppare il progetto per la presentazione dell’accordo operativo o di altro strumento attuativo.
Tra i criteri generali che dovranno essere rispettati dalle proposte per essere valutate positivamente, ci sono la riqualificazione urbana di aree già urbanizzate e insediate dismesse o in via di dismissione, la rigenerazione della città esistente, il miglioramento della qualità delle dotazioni territoriali esistenti, l’offerta di Edilizia residenziale sociale, la mobilità sostenibile, livelli elevati di prestazioni ambientali e tecnologiche per i nuovi insediamenti. In particolare, in relazione alla prima attuazione del Pug saranno considerate da premiare: il completamento e l’allineamento alle strategie del Pug delle iniziative di trasformazione già avviate o interrotte, con attenzione ai comparti di attuazione da ultimare (complessivamente 7 ettari); nuove iniziative di rigenerazione e trasformazione di contenitori e complessi direzionali dismessi o sottoutilizzati; nuove iniziative di rigenerazione del tessuto Villaggio artigiano ovest, anche in questo caso con il recupero di complessi dismessi o in via di dismissioni come fonderie cooperative, ex commerciale e altro. Tra i criteri di valutazione anche la fattibilità economico-finanziaria delle iniziative proposte per l’attuazione degli interventi.
Verranno inoltre valutati positivamente i progetti che, nella fase di sviluppo e redazione degli Accordi operativi, promuoveranno percorso di coinvolgimento del rione e della cittadinanza nella definizione del progetto.
